전세보증금 반환, 안전하게 받을 수 있는 방법 총정리

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전세보증금 반환, 안전하게 받을 수 있는 방법 총정리

코레이다 2025. 3. 14. 13:37

최근 전세 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 급증하고 있습니다. 부동산 가격 하락과 금리 인상 등으로 인해 세입자들이 보증금을 받지 못하는 경우가 늘어나고 있으며, 이러한 문제는 단순한 계약상의 문제가 아니라 생계와 직결되는 심각한 문제입니다. 이번 글에서는 전세보증금을 안전하게 돌려받기 위한 전략과 법적 대응 방법을 자세히 알아보겠습니다.

1. 전세보증금 반환 사고, 왜 증가하고 있을까?

과거에도 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우가 있었지만, 최근 들어 그 빈도가 급격히 증가하고 있습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

금리 인상 → 돈의 가치가 상승하면서 부동산 시장이 위축됨

부동산 가격 하락 → 집값과 함께 전세가도 하락, 새로운 세입자를 구해도 기존 세입자의 보증금을 충당하기 어려운 상황 발생

악성 집주인 증가 → 일부 악성 집주인들이 의도적으로 보증금을 반환하지 않는 사례 증가

2020년 1월~9월 기준 전세보증금 반환 사고 금액은 6,466억 원으로 사상 최대치를 기록했으며, 매년 증가하는 추세입니다.

2. 전세보증금을 안전하게 돌려받는 4가지 전략

전세보증금을 돌려받으려면 계약 종료 시점부터 철저한 준비가 필요합니다. 다음 4가지 전략을 반드시 숙지하세요.

계약 만료 전, 갱신 거절 의사 명확히 전달

전세 계약이 자동 연장되지 않도록, 집주인에게 반드시 사전에 갱신 거절 의사를 밝혀야 합니다.
법 개정으로 인해 계약 종료 최소 2개월 전(2020년 12월 이후 계약 기준) 또는 1개월 전(이전 계약 기준) 에 통보해야 합니다.
이를 어길 경우, 계약이 자동 2년 연장되어 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

점유 유지 (이사 가기 전, 방 빼지 않기)

전세 세입자는 대항력과 우선변제권을 가지지만, 이것은 "점유(거주)" 상태일 때만 유효합니다.
만약 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사 가버리면, 이러한 권리를 상실할 수 있습니다.
이사해야 하는 경우
법원에 **"임차권 등기명령"**을 신청하면, 실제로 이사를 가더라도 점유를 유지한 것으로 인정됩니다.
신청 후 등기까지 약 2~4주 소요되므로, 반드시 등기 완료 후 이사해야 합니다.

전세 계약 전, 철저한 사전 조사

계약 전에 철저한 조사를 통해 위험을 최소화하는 것이 중요합니다.
부동산 시세 확인
- 매매가 대비 전세가율이 너무 높은 집은 위험!
- 보통 전세가율이 70% 이상이면 위험 신호
등기부등본 확인 (반드시 해야 함!)
- 계약자가 실제 집주인인지 확인
- 공동 소유(부부 공동 명의)일 경우, 반드시 공동 소유자와 계약
- 가압류 여부 확인 (소송 진행 중이면 전세보증금 반환이 어려울 수 있음)
- 근저당 설정 확인 (선순위 채권이 많다면 보증금 반환 위험 증가)
전세보증보험 가입
- 집주인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 보증보험을 통해 보증금을 돌려받을 수 있음
- HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, HF한국주택금융공사 등의 기관에서 가입 가능

내용증명 발송 및 지급명령 신청

계약 종료 후에도 집주인이 보증금을 반환하지 않으면, 내용증명을 보내 공식적으로 반환을 요구해야 합니다.
내용증명에는 다음과 같은 사항을 포함해야 합니다.
V 계약 기간, 보증금 액수
V 계약 종료일 및 보증금 반환 의무
V 반환 기한 및 미반환 시 법적 조치 예정 내용

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