전세보증보험 가입해도 보증금 못 받을 수 있다? – 5가지 지급 거절 사례 정리

전세 사기를 막기 위해 많은 사람들이 전세보증보험에 가입하지만, 막상 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 적지 않습니다. 보증보험이 "무조건" 안전한 해결책이 아니라는 사실, 알고 계셨나요?

이번 글에서는 전세보증보험이 지급 거절되거나 보류될 수 있는 5가지 대표적인 사례를 정리해 보겠습니다. 대항력, 우선변제권, 계약 특약 등 꼭 챙겨야 할 부분들을 확인하고, 전세 사기 피해를 예방하세요!

 대항력과 우선변제권 상실 – '던지기 수법' 조심!

전세보증보험에서 가장 중요한 요소 중 하나가 바로 대항력과 우선변제권입니다.

대항력과 우선변제권이란?

• 대항력: 전세계약 후 전입신고와 확정일자를 마치면 생기는 법적 보호권.
• 우선변제권: 경매 등에서 전세 보증금을 다른 채권보다 먼저 받을 수 있는 권리.

그런데, 만약 전세계약 기간 중 주소지를 변경하면 대항력과 우선변제권이 사라집니다.
그러면 허그(주택도시보증공사)는 보증금 반환을 거절할 수 있습니다.

'던지기 수법' 피해 사례

• 집주인이 세입자가 대항력을 갖추기 전에 집을 다른 사람에게 팔아버리는 경우.
• 전입신고한 다음날부터 대항력이 생기는데, 그 전에 집주인이 매매해버리면 새 집주인에게 대항할 수 없음.
• 결과적으로 보증금 반환이 어려워지고, 허그에서도 지급 거절 가능성이 큼.

예방법:

• 전세계약 시 "전세 잔금일 이후 근저당 설정 및 매매 금지" 특약을 넣어야 합니다.
• 계약 후 바로 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.

보증 효력 미발생 – 전입신고 및 확정일자 필수!

보증보험 가입 후 전입신고 및 확정일자를 늦게 받으면 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

보증 효력 미발생 주요 사례

1. 이사 후 전입신고 및 확정일자 미루기
   • 집주인이 선순위 근저당을 설정하면 보증금이 보호되지 않음.
2. 대출 실행일에 전입신고, 확정일자를 받지 않은 경우
   • 전세 안심대출 보증상품의 경우, 대출 실행일에 대항력과 우선변제권을 확보해야 함.

 예방법:

• 이사 즉시 전입신고 및 확정일자 받기.
• 전세대출 실행일에 위 절차를 완료해야 보증보험 적용 가능.

사기 또는 허위 전세계약 – 다운계약서 & 업계약서 문제

전세보증보험을 악용하는 전세 사기 수법도 많습니다. 대표적인 것이 다운계약서와 업계약서입니다.

다운계약서 사례

• 보증한도 초과를 피하기 위해 계약서를 실제보다 낮게 작성
• 예) 전세금 10억 → 7억으로 계약서 작성 후 보증보험 가입

업계약서 사례

• 집주인과 세입자가 짜고, 보증금을 부풀려 계약
• 전세 사고를 조작해 보증금을 타낸 후 나눠 먹기

 예방법:

• 계약서는 반드시 실제 금액 그대로 작성해야 합니다.
• 보증금 송금 내역을 철저히 보관하세요.

 금융기관 담보대출 – 전세보증금 반환채권 양도 금지

전세보증금 반환채권을 금융기관에 담보로 제공하면 보증보험에서 보증금 지급을 거절할 수 있습니다.

보증금 반환채권이란?

• 세입자가 집주인에게 받을 전세 보증금 반환 청구권
• 허그는 이 채권을 양도받아 집주인에게 대신 청구하는 구조

금융기관 담보대출 문제

• 전세보증금을 담보로 은행 대출을 받으면, 은행이 먼저 채권을 가져감.
• 허그가 보증금을 대신 지급할 이유가 없어지므로, 보증금 지급 거절!

예방법:

• 전세보증금을 담보로 대출받지 말 것.
• 보증금 반환채권을 다른 사람에게 양도하지 말 것.

보증 사고 비성립 – 묵시적 갱신 주의!

전세 계약이 자동으로 연장되면, 보증보험에서 보증금을 지급하지 않을 수 있습니다.

 묵시적 갱신이란?

• 전세계약이 끝난 후, 별다른 조치를 하지 않으면 자동으로 연장되는 것.
• 계약이 연장되면, 법적으로 보증사고(미반환 상태)가 발생하지 않은 것으로 간주됨.

보증보험 지급 조건

• 계약 만료 후 1개월 내에 전세금을 돌려받지 못한 경우
• 묵시적 갱신이 되면 계약이 종료되지 않은 것으로 보기 때문에 보증금을 지급하지 않음.

예방법:

• 계약 만료 2~3개월 전에 계약 연장 여부 확인
• 계약 종료 의사를 반드시 서면으로 전달
• 재계약 시 보증보험을 다시 갱신

결론 – 보증보험, 무조건 안전한 건 아니다!

전세보증보험에 가입했다고 절대 안심할 수 없습니다.
보증금을 돌려받기 위해서는 대항력과 우선변제권을 유지하고, 계약서 및 금융거래를 철저히 관리해야 합니다.

 전세 사기 & 보증금 못 받는 상황을 피하려면?

✔ 전세계약 후 즉시 전입신고 & 확정일자 받기
✔ '전세 잔금 후 근저당 설정 금지' 특약 넣기
✔ 묵시적 갱신 주의 – 계약 종료 의사 서면 통보
✔ 보증금 반환채권을 타인에게 양도하지 말 것
✔ 다운계약서, 업계약서 등 허위 계약 금지

 

전세를 살고 있는 입장에서 전세 사기와 보증금 반환 문제는 더 이상 남의 일이 아닙니다. 저도 현재 전세에 살고 있어서, 보증금을 제대로 돌려받을 수 있을지 늘 신경 쓰고 있습니다. 최근 뉴스나 주변 사례를 보면 전세보증보험에 가입했음에도 불구하고 보증금을 받지 못하는 경우가 많다는 걸 알게 되었어요.

전세보증보험은 무조건 안전한 해결책이 아닙니다.

보증금을 돌려받지 못하는 이유가 생각보다 많고, 미리 대비하지 않으면 저 역시 피해자가 될 수 있다는 걸 깨달았습니다.