전세 보증금을 지키기 위해 반드시 알아야 할 사항! (집주인 변경)

부동산 계약을 체결하고 잘 살고 있다가 갑자기 집주인이 바뀌었다는 소식을 들으면 당황할 수 있습니다.
"나는 계속 여기 살아도 되는 걸까?", "보증금은 안전할까?" 등의 걱정이 들겠죠.
하지만 주택임대차보호법에 따라 세입자는 일정한 보호를 받을 수 있습니다.
이번 글에서는 집주인이 바뀌었을 때 세입자가 해야 할 일과 주의할 점을 자세히 정리해 드립니다

집주인이 바뀌면 기존 계약은 어떻게 될까?

집주인이 변경된다고 해서 세입자의 계약이 자동으로 해지되거나 새로 계약을 맺어야 하는 것은 아닙니다.
법적으로 새로운 집주인은 이전 집주인의 계약을 그대로 승계하게 되어 있습니다.
즉, 기존 계약서의 조건대로 계속 거주할 수 있으며, 계약이 종료되면 새로운 집주인에게 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

세입자의 권리를 보호받기 위해 꼭 필요한 것:
✔ 대항력 확보: 전입 신고 + 실거주
✔ 계약서 보관: 기존 계약서를 잘 보관해야 함

대항력이란? 왜 중요할까?

대항력이란, 세입자가 새 집주인에게 기존 임대차 계약을 주장할 수 있는 법적 권리를 의미합니다.
대항력을 갖춘 상태라면, 집주인이 바뀌어도 세입자는 기존 계약을 그대로 유지할 수 있습니다.

 대항력을 갖추는 방법
1️⃣ 주민센터 방문 → 전입 신고 완료
2️⃣ 실제로 해당 주택에 거주하고 있어야 함

 

 대항력을 확보하지 못한 경우:

• 새 집주인이 계약을 인정하지 않고 나가라고 할 수도 있음
• 기존 계약의 효력이 무효화될 가능성이 있음

새로운 계약서를 작성해야 할까?

원칙적으로는 기존 계약서가 유효하기 때문에 새로운 계약서를 작성할 필요가 없습니다.
하지만 일부 경우, 새 집주인이 새로운 계약서를 요구하는 경우가 있습니다.
이때 중요한 것은 기존 계약 내용이 유지된다는 점을 확실히 하는 것!

📌 새로운 계약서를 작성할 경우 주의할 점
✔ 특약 사항 추가: 기존 계약의 효력을 유지한다는 내용을 명시해야 함
✔ 확정일자 효력 유지: 기존 계약서의 확정일자가 유지되도록 확인
✔ 기존 계약서 보관: 새 계약을 작성하더라도 기존 계약서는 폐기하지 말고 보관

새 집주인이 보증금을 올려달라고 하면?

보증금 증액 요구는 거절 가능!

• 계약 기간이 남아 있는 경우, 세입자는 보증금 인상을 거부할 수 있습니다.
• 기존 계약 조건이 새로운 집주인에게 그대로 승계되기 때문입니다.

보증금 증액이 가능한 경우

• 계약 만료일과 집주인 변경 시기가 겹치는 경우
• 세입자와 새로운 집주인이 합의하는 경우

보증금 증액 시 계약서 작성 방법
1. 기존 보증금(예: 2억) + 증액된 보증금(예: 5천만 원)
2. 증액된 부분만 따로 계약서 작성
3. 새로운 계약서에 확정일자 받기
4. 기존 계약서는 절대 폐기하지 말고 보관

전세보증보험 가입자라면 꼭 해야 할 일

집주인이 바뀌었을 때, 전세보증보험에 가입한 세입자는 반드시 임대인 변경 신고를 해야 합니다.
보험 가입 시 등록된 임대인이 변경되면, 이를 보증 기관에 보고해야 보증금 보호가 유지됩니다.

- 임대인 변경 신고 방법
1. 은행을 통해 가입한 경우 → 은행 방문 후 변경 신청
2. 네이버 부동산·카카오페이 등 온라인 가입자 → 인터넷에서 직접 신청

 

- 필요한 서류

• 보증 조건 변경 신청서
• 세입자 신분증
• 해당 주택의 등기부 등본
• 매매 계약서 사본(없으면 부동산 통해 임대인 정보 확보)

 신청 후 확인해야 할 것
v 변경 신청이 완료되면 문자나 카카오톡 알림 확인
v 보증 기관(주택도시보증공사) 홈페이지에서 보증서 출력 후 확인

 

정리: 집주인이 바뀌었을 때 세입자가 해야 할 일

1. 대항력을 확보했는지 확인 (전입 신고 + 실거주)
2. 기존 계약서 보관 (새 계약서를 작성하더라도 기존 계약서는 유지!)
3. 새 집주인이 보증금 인상을 요구해도 계약 기간 내에는 거절 가능

 

전세보증보험 가입자는 반드시 보증 기관에 임대인 변경 신고

집주인이 바뀌었다고 해서 당황할 필요 없습니다!
법적으로 보호받을 수 있는 권리를 잘 이해하고 대응하면, 안전하게 계약을 유지할 수 있습니다.

집주인이 바뀌고 보증금을 날리는 사람들

최근 전세 사기 및 보증금 피해 사례가 증가하면서, 세입자들이 특히 주의해야 할 부분이 많아졌다. 그중에서도 "집주인이 바뀐 후, 주소를 빼달라는 요청" 은 절대 들어주면 안 되는 위험한 행동 중 하나다. 많은 사람들이 이를 가벼운 문제로 여기고 쉽게 응하지만, 결과적으로 보증금을 전부 잃는 상황이 발생할 수 있다.

이번 글에서는 주소 이전이 왜 위험한지, 어떤 상황에서 절대 하면 안 되는지, 그리고 최선의 대처법은 무엇인지 에 대해 자세히 알아보자.

 

왜 주소 이전이 위험할까?

주소를 변경하는 것은 단순한 행위처럼 보이지만, 법적으로는 엄청난 차이를 만들어낸다. 이는 보증금 반환 우선순위에 영향을 주는 결정적인 요소가 되며, 자칫하면 "후순위" 로 밀려 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수도 있다.

 

경매에서 보증금을 못 돌려받는 이유

보통 전세 세입자는 전입 신고 + 확정일자 를 통해 보증금 반환 우선순위를 확보한다. 그런데 집주인이 바뀌고, 새로운 집주인이 주소를 잠깐 빼달라고 요청했을 때 이를 들어주면 기존에 확보했던 우선순위가 사라지게 된다.

집주인은 주소가 빠진 틈을 타서 집을 담보로 대출을 받거나, 새로운 근저당을 설정 하는 경우가 많다. 이렇게 되면 세입자는 대출기관(은행 등)보다 뒤에 있는 후순위 채권자 가 된다. 즉, 집이 경매에 넘어가면 먼저 돈을 가져가는 것은 세입자가 아니라 대출을 해준 은행 이 된다.

- 결과적으로, 보증금이 전혀 보호되지 않는 상황이 된다.
-새로운 집주인은 잠적하고, 경매 절차가 진행되며, 보증금을 전부 잃을 가능성이 크다.

실제 사례: 주소 변경 후 보증금을 잃은 사람들

 

이전에도 집주인이 바뀌고 주소를 이전했다가 보증금을 한 푼도 못 돌려받은 사례 가 많다.
-한 세입자는 원래 1순위였지만, 주소를 빼는 바람에 새로운 대출이 먼저 설정되었고, 집이 경매로 넘어가면서 보증금을 한 푼도 받지 못했다.

-또 다른 사례에서는 집주인이 “잠깐만 주소를 빼달라” 고 요청해 계약 만기 전 1개월 동안 주소를 이전했다가 후순위가 되어 보증금 1억 원을 잃었다. 이처럼 단 한 번의 실수로 인해 수천만 원, 심지어 수억 원의 돈을 잃을 수도 있다.

주인이 "주소를 빼달라"고 하면? 이렇게 대응하자!

1. 절대 주소를 옮기지 않는다!

세입자는 주소를 이전하지 않는 것이 가장 안전한 방법이다.
집주인이 아무리 부탁을 해도, 인간적인 정 때문에 고민이 되더라도 절대 주소를 빼지 않아야 한다.

 

2. 계약 만기 시, 연장 없이 바로 퇴거하기

새로운 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 가능성이 있기 때문에, 계약이 끝나면 연장을 하지 않고 바로 이사를 가는 것이 좋다.

 

3. 만약 꼭 주소를 빼야 한다면? (최후의 방법)

만약 피치 못할 사정으로 잠깐 주소를 이전해야 한다면, 최소한의 안전장치 를 마련해야 한다.

- 각서를 작성: "주소를 빼는 동안 어떠한 대출이나 근저당도 설정하지 않으며, 문제가 생길 경우 보증금 반환 및 배상을 하겠다" 는 내용을 반드시 기재해야 한다.
- 근저당 설정: 세입자가 보증금만큼 근저당을 설정하여, 나중에 경매가 진행될 경우 1순위로 돈을 받을 수 있도록 조치해야 한다. 하지만, 이 방법조차도 100% 안전하지 않기 때문에, 가장 좋은 방법은 주소를 절대 빼지 않는 것 이다.

주소 이전 = 보증금 위험

-어떤 경우에도 주소를 빼서는 안 된다.
-집주인이 요청하더라도 단호히 거절해야 한다.
-경매 진행 시 후순위로 밀려 보증금을 전부 잃을 가능성이 크다.
-안전한 전세 생활을 위해 항상 법적 보호를 최우선으로 해야 한다.

-전세 보증금은 세입자의 소중한 재산이다.
-한 순간의 실수로 인해 수천만 원을 잃지 않도록 꼭 주의하자!