DSR이 뭐길래 대출이 막힐까? LTV·DTI와 차이까지 “진짜로” 이해하기

집을 보러 다니기 시작하면 이상한 경험을 합니다.
분명 연봉도 있고, 직장도 안정적이고, 카드값도 잘 내는데… 은행에서 나오는 말은 한결같아요.

 

“DSR 때문에 한도가 안 나와요.”

이때 대부분은 LTV, DTI, DSR을 **그냥 ‘대출 규제 용어’**로만 외우고 넘어가는데, 그러면 다음 상담에서도 똑같이 흔들립니다.
오늘 글은 딱 하나만 목표로 합니다.

 

“내 대출이 왜 막히는지, 어떤 숫자가 병목인지”를 스스로 판단할 수 있게 만들기

숫자나 제도 디테일은 해마다 조금 바뀌어도, 핵심 구조는 거의 안 바뀝니다. 구조만 잡으면 어디서든 흔들리지 않아요.

3줄 요약

• LTV: “집값 대비 대출 비율” → 담보 가치 기준
• DTI: “연소득 대비 이자(주로 주택담보) 부담” → 소득 대비 이자 중심
• DSR: “연소득 대비 모든 대출의 원리금 상환 부담” → 가장 빡센 최종 관문

대출이 ‘진짜로’ 막히는 건 보통 DSR에서입니다.

1) LTV: 집값이 기준인 “담보 한도”

LTV는 제일 직관적입니다.

• 집값(또는 감정가)이 10억
• LTV 70%라면
  → 담보 기준으로는 “최대 7억”까지 가능

여기서 포인트는 이거예요.

LTV는 “집”을 본다.
집값이 오르면 한도가 늘어날 수 있고, 반대로 감정가가 낮게 잡히면 줄어듭니다.

하지만 LTV만으로는 “내가 그 돈을 갚을 수 있는지”를 충분히 반영하지 못하니까, 소득 기준 규제가 붙습니다. 그게 DTI/DSR.

2) DTI: 소득 대비 “이자 부담”을 보는 옛 관문

DTI는 DSR보다 덜 빡센 편이었고, 요지는 이거예요.

“너의 연소득에 비해, 이자(주로 주담대 이자)가 너무 크면 안 된다.”

문제는 현실에서 사람들은 주담대만 있는 게 아니죠.
신용대출, 자동차할부, 학자금, 마이너스통장… 이런 게 합쳐지면 “총부담”이 커지는데, DTI는 그걸 다 반영하지 못하는 경우가 있습니다.

그래서 나온 게 DSR입니다.

3) DSR: 소득 대비 “모든 대출의 원리금”을 합산하는 최종 보스

DSR은 한 문장으로 끝납니다.

1년에 갚아야 하는 원금+이자(원리금) 총액 ÷ 연소득

여기서 중요한 건 두 가지:

1. ‘모든 대출’이 다 들어간다
   • 주담대
   • 신용대출
   • 카드론/현금서비스(있으면 치명적)
   • 자동차 할부(금융사 성격이면 포함될 수 있음)
   • 마이너스통장도 “대출로 잡히는 구조”가 될 수 있음
2. ‘이자’가 아니라 ‘원리금’이 들어간다
   똑같이 1억을 빌려도, 상환기간이 짧으면 1년 원금상환액이 커져서 DSR을 더 때립니다.
   즉, DSR은 “대출 규모”뿐 아니라 **상환 구조(기간/분할 방식)**에도 민감해요.

4) 왜 다들 “DSR 때문에 막힌다”고 할까?

현장에서 진짜 자주 나오는 케이스는 이겁니다.

• LTV로는 충분히 나옴 (집값 대비 담보 여력 있음)
• DTI도 얼추 통과 가능한데
• 이미 보유한 신용대출/마통/할부 때문에
  “연간 원리금 상환액”이 커져서
  DSR이 한도를 깎아버림

그래서 상담 중에 이런 말이 나옵니다.

“주담대는 되는데, 신용대출 정리하면 한도가 늘어요.”
“마통 한도 줄이면 결과가 달라져요.”

이게 바로 DSR 구조 때문입니다.

5) 내가 지금 당장 할 수 있는 “DSR 사전 점검” 체크리스트

은행 가기 전에 아래만 정리해도 상담 퀄리티가 확 올라갑니다.

A. 내 대출 목록 “전부” 적기

 

• 주택담보대출(있으면 금리/잔액/만기)
• 신용대출(잔액/만기/상환방식)
• 마이너스통장(한도/사용액)
• 자동차 할부/리스(금융사/월 납입)\
• 카드론/현금서비스(있으면 먼저 정리 우선순위 최상)

 

포인트: “나는 신용대출 없는데?”라고 생각해도
마통/할부/카드성 대출이 잡히는 순간 DSR이 꺾입니다.\

B. “월 납입”이 아니라 “연간 원리금” 관점으로 보기

DSR은 ‘연간’ 기준으로 보는 경우가 많아서,
월 납입만 보고 “괜찮겠지” 하면 착각이 생깁니다.

 

• 현재 대출들의 월 납입 총합
• 새로 받을 주담대의 예상 월 납입(대략)
• 합쳐서 감당 가능한지 “현금흐름”으로 점검

 

C. 병목이 어디인지 3분류

 

• LTV 병목: 집값 대비 담보가 부족한 케이스
• DTI 병목: 소득 대비 주담대 이자가 과한 케이스
• DSR 병목: 기존 대출/할부/마통 때문에 총 원리금이 과한 케이스(가장 흔함)

 

6) ‘한도’를 늘리는 현실적인 방향(원리만)

구체 수치/규정은 매년 바뀌지만, 방향성은 안정적으로 이렇습니다.

1) 기존 고금리·단기 대출 정리(DSR에 더 치명적)

• 단기/고금리/원금상환이 큰 대출은
  → 연간 원리금이 커져서 DSR을 더 때림

2) 마이너스통장 “한도”가 생각보다 불리할 수 있음

마통은 “사용액만 대출”이라고 느끼지만, 금융기관 평가 방식에 따라
대출로 인식되는 구조가 생길 수 있어요.
→ 상담 전에 한도/사용액 정리가 도움이 되는 경우가 있습니다.

3) 기간/상환방식이 DSR에 영향을 준다

같은 금액을 빌려도, 상환기간이 짧거나 원금분할이 빠르면
연간 원금상환이 커져 DSR이 불리해질 수 있어요.
→ 그래서 “금리”만 보지 말고 상환 구조도 같이 봐야 합니다.

7) 오늘의 결론 한 줄

LTV는 집을 보고, DTI는 이자를 보고, DSR은 ‘내 모든 빚의 원리금’을 본다. 대출이 막히는 진짜 이유는 보통 DSR이다.