부동산 가격을 올리는 가장 "천재적인" 방법 – 지분형 모기지의 두 얼굴

“10억짜리 아파트를 2억에 산다?”
이 자극적인 문장을 보고 놀라지 않은 사람은 없었을 것이다.
하지만 조금만 들여다보면, 이건 단순한 주거정책이 아니다. 시장 전체를 움직일 수 있는 메커니즘이다.

그래서 준비했다.
이 신박한 제도, 지분형 모기지에 대한 냉정한 해부.

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1. 지분형 모기지란?

정부가 집값의 일부를 지분으로 투자해주는 방식.
즉, 집을 “같이 사는 구조”다.

 

 예시: 시세 10억 아파트

• 내 돈 1억 (10%)
• 대출 4억 (40%)
• 주택금융공사 지분 5억 (50%)

 집값 오르면?
수익도 나눠 갖는다.

❌ 집값 떨어지면?
정부가 지분 손해를 책임진다.

⚙️ 여유 자금 생기면?
정부 지분을 나중에 매입할 수도 있다.

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2. 영국 Help to Buy – 집값 폭등의 전설

영국에서도 비슷한 정책이 시행됐다. 이름은 Help to Buy.
취지는 좋았다. 생애 첫 주택 구매자를 돕자는 것이었지만…

결과는?

• 수요 폭발 → 공급 부족 → 집값 급등
• 실수요자는 밀려나고, 투자자·건설사만 신남
• 가계부채도 증가, 집값 하락시 손실 분담까지

특히 런던 같은 대도시에서는 집을 더 사기 어려워졌다는 역설적 결과가 보고됐다.

3. 미국 Dream For All – 꿈은 빨리 끝났다

캘리포니아에서 2023년 도입한 ‘Dream For All’ 프로그램은 더 극적이다.

• 시행 2개월 만에 예산 3억 달러 조기 소진
• 정보 빨리 챙긴 사람만 혜택
• 준비 안 된 사람들은 허겁지겁 집을 샀다가 후회
• 예산도 소수에게만 혜택 → 효과는 제한적

“내가 집을 산 건지, 당한 건지 모르겠다”는 말이 나올 정도.

4. 한국 도입? 기대와 불안 공존

우리나라에서도 지분형 모기지 로드맵이 예고됐다.
주금공이 지분 투자에 참여해, 청년층·무주택자의 진입장벽을 낮추겠다는 취지.

🧠 제안된 보완 방식:

• 10억 이하 아파트로 한정
• 소득 요건 설정
• 청년층 중심
• 추가 지분 매입 기회 제공

이론상으론 완벽.
하지만 아래를 보면 현실은 그렇게 낭만적이지 않다.

5. 예상되는 부작용들

1. 전국민 부동산 러시
   혜택 대상이 되면? 모두가 매물 찾기 시작한다.
   "나도 1억 들고 집 살래요!"
2. 수요 폭발 → 집값 폭등
   • 예전엔 10억짜리 집에 3명 보러 왔다면,
     이제는 30명이 몰려든다.
   • 집값? 20억으로 뛴다.
   • 그 옆 30억짜리는? 50억으로 점프!
3. 기존 집주인들: 독무대 시작
   • “이래서 대한민국은 부동산이다”
   • 속으로 목앤롤 댄스 추는 중

6. 커뮤니티 반응은?

실제 네티즌 반응은 명쾌하다 못해 냉소적이다.

 

“이걸 가계대출로 이해하려 하니까 모르는 거다.
집값 올려서 정치자금 받고 은퇴 후 외국 간다는 전제로 보면 이해됨.”

 

“삼성이 월세 지원하자 동네 시세 2배 됐던 거랑 똑같은 거임.”

 

“배운 사람들인데 이걸 몰랐겠냐. 알고 도입한 거지.”

7. 그럼 어떻게 해야 하나?

지분형 모기지가 무조건 나쁜 건 아니다.
하지만 다음 조건이 절대적으로 필요하다:

• 제도 설계의 정교함
• 시장에 영향 주지 않도록 공급 대책 병행
• 실수요자 중심의 제한적 지원
• 장기적인 주거 안정 전략과 연결

그렇지 않으면?
“좋은 취지로 포장된 또 하나의 집값 부양책”이 될 수 있다.

 

결론적으로…
"집을 사게 해준다"는 말보다,
"시장 전체를 어떻게 흔드는가"가 더 중요한 시대다.
이제는 혜택보다 설계와 책임의 무게를 고민할 때다.

잘 설계하면: 기회

• 자산 축적 기회가 없던 청년층·무주택자에게 진입 기회 제공
• 초기 자본이 부족한 사람도 주거 안정을 도모할 수 있음
• 공공기관이 주택 시장에 참여함으로써 금융 리스크 일부 분산 가능

💣 못 설계하면: 위기

• 집값 자극 가능성 매우 큼
  → 수요만 늘고 공급은 그대로면? 시장 과열은 필연
• 정부가 손실도 같이 부담하므로 결국 세금으로 보전
• 정작 정책 취지인 실수요자보다 투자자/정보 빠른 사람만 혜택

 그래서?

핵심은 “규모”와 “속도” 조절이에요.

• 무작정 전 국민 대상으로 하면 로또 경쟁 + 집값 상승
• 소득·자산 기준을 엄격히 하고, 공급도 병행되어야 진짜 효과

마치 "장사 잘 되는 가게에 투자해주는 정부형 VC" 같은 개념인데,
수익보다 공공성을 우선시하는 설계가 돼야 합니다.