전세 계약금 선반환, 법적으로 의무일까?

며칠 전, 집주인에게 7월에 이사 나가겠다고 이야기를 꺼냈다. 그러자 집주인이 갑자기 "전세 계약금 10% 언제 드릴까요?"라고 물어왔다. 순간 당황했다. 전세 보증금을 미리 돌려주는 경우가 있다는 건 알았지만, 내 상황에서도 그런 얘기가 나올 줄은 몰랐다. 평소에 부동산 관련해서 어느 정도 공부는 했지만, 전세 계약금 선반환이 관례인지, 법적 의무인지 정확히 몰랐다. 그래서 제대로 알아보기로 했다.

전세 계약금 선반환, 이게 뭘까?

전세 계약이 끝나면 보통 새로운 세입자가 들어와야 기존 세입자가 전세 보증금을 돌려받을 수 있다. 하지만 많은 사람들이 전세금의 일부(보통 10%)를 새로운 집 계약금으로 쓰기 때문에, 기존 집주인에게 미리 보증금 일부를 요청하는 경우가 생긴다.

내 경우도 그랬다. 집주인이 먼저 선반환 얘기를 꺼낸 게 신기했는데, 알고 보니 전세 시장에서 어느 정도 통용되는 관례였다. 새로운 세입자가 들어오면 보증금 전체를 주지만, 기존 세입자가 새로운 계약을 위해 일부 금액을 미리 요청하면, 일부 집주인들이 이를 받아들이는 경우가 있다는 것이다.

 

그럼 이게 법적으로 의무일까?

결론부터 말하면 아니다.

법적으로 집주인은 계약 만료 전 보증금 일부를 미리 돌려줄 의무가 없다. 즉, 집주인이 선반환을 해주지 않는다고 해서 법적으로 문제 삼을 수 있는 사항은 아니라는 것이다.

전세 보증금 반환 원칙

1. 원칙적으로 계약 만료 후 퇴거와 동시에 반환한다.
2. 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 반환하는 것이 일반적이다.
3. 집주인이 선반환을 거절할 경우, 임차인은 이를 강제할 방법이 없다.

즉, 선반환은 임대인의 선택 사항이지, 법적 의무는 아니다.

 

 

집주인이 선반환을 해주는 이유는?

그렇다면 왜 일부 집주인은 보증금 일부를 미리 돌려줄까? 몇 가지 이유가 있다.

✅ 세입자의 원활한 이사
세입자가 새로운 집을 계약하기 위해 계약금이 필요할 경우, 선반환을 해주면 세입자가 빠르게 새로운 집을 계약할 수 있다.

✅ 계약 종료 후 빠른 퇴거 유도
세입자가 새로운 집을 빨리 계약하면 이사 일정이 원활해지고, 계약 종료일에 딜레이 없이 퇴거할 수 있다.

✅ 문제 발생 방지
보증금을 미리 받지 못한 세입자가 계약 연장을 요구하거나, 퇴거를 미루면서 문제가 발생할 수도 있다. 이를 방지하기 위해 선반환을 해주는 경우도 있다.

현실적인 문제들

그렇다면 선반환이 이루어지지 않는 경우, 세입자는 어떻게 해야 할까?

✔️ 새로운 세입자가 정해질 때까지 기다려야 한다.
집주인이 선반환을 거절하면, 결국 새로운 세입자가 확정되고 보증금이 마련될 때까지 기다려야 한다.

✔️ 대출이나 다른 방법을 고려해야 할 수도 있다.
새로운 집 계약금을 마련하기 어려운 경우, 다른 방법(전세 대출, 신용 대출 등)을 고려할 수밖에 없다.

✔️ 임대차 계약서를 확인해야 한다.
일부 계약서에는 보증금 반환 시점이나 선반환 조건이 명시되어 있을 수도 있다. 만약 계약서에 관련 조항이 있다면 이를 근거로 협의를 시도할 수 있다.

 

결론: 선반환은 집주인의 선택

이번 일을 겪으며, 전세 계약금 선반환이 법적으로 강제되지 않는다는 점을 확실히 알게 됐다. 다만, 일부 집주인들이 현실적인 이유로 이를 받아들이는 경우가 있다는 것도 흥미로웠다.

법적으로 의무는 아니지만, 세입자와 집주인 모두에게 도움이 될 수 있는 선택 사항이다.

나는 다행히 집주인이 선반환을 긍정적으로 생각하고 있어서 큰 문제는 없었다. 하지만 이런 상황이 모두에게 적용되는 건 아니다. 만약 같은 상황을 겪고 있다면, 계약서를 다시 확인하고, 집주인과 충분히 협의하는 것이 중요하다.